No alla cedolare secca se l'inquilino è un'impresa

La cedolare secca sugli affitti, introdotta dall’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011, consente ai proprietari di immobili abitativi di sostituire il pagamento dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, con un’unica imposta sostitutiva calcolata sul canone di locazione.

Possono optare per questo regime solo le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo, appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11 (escluso A/10), e non nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.
Sono invece escluse le società di persone, di capitali e gli enti commerciali, che restano soggetti al regime ordinario d’imposizione.

Rientrano tra i soggetti ammessi al regime agevolato:

• il proprietario dell’immobile;

• il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, enfiteusi, superficie).

L’aliquota sostitutiva è pari al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato (nei Comuni ad alta tensione abitativa o in quelli che li hanno adottati con delibera).
La cedolare secca può essere applicata anche alle locazioni brevi (inferiori a 30 giorni) stipulate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, come chiarito dall’art. 4 del D.L. 50/2017.

Negli ultimi anni, molti contribuenti hanno chiesto all’Agenzia delle Entrate se il regime possa essere esteso anche nel caso in cui il conduttore (inquilino) sia un’impresa o un professionista, pur destinando l’immobile a uso abitativo per dipendenti o collaboratori.
Su questo punto si è creato un contrasto interpretativo: alcune pronunce della Corte di Cassazione hanno ammesso la possibilità di applicare la cedolare secca anche in presenza di un conduttore “impresa”, quando l’uso resta abitativo e non commerciale. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate mantiene un orientamento negativo, escludendo l’agevolazione ogniqualvolta il contratto sia stipulato con un soggetto che agisce nell’ambito dell’attività d’impresa.

L’orientamento restrittivo è stato da ultimo confermato dal Ministro dell’Economia e delle Finanze, durante il question time al Senato del 24 settembre 2025, ribadendo che la cedolare secca non è applicabile se l’inquilino è un’impresa o un professionista, anche se l’immobile viene destinato a uso abitativo.

In attesa di un intervento chiarificatore del legislatore o di una pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione, rimane quindi esclusa, allo stato attuale, la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti in cui il conduttore sia un soggetto che esercita attività d’impresa o professionale.

Informazioni
Servizio fiscale Servizimprese CAF srl, dott. Mauro Longo (tel. 0461/880600).