Con la risoluzione n. 115/E del 1° settembre 2017, l'Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito all'applicabilità dell'istituto del ravvedimento operoso alla sanzione prevista nell'ipotesi di omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto di locazione in regime di "cedolare secca" e sulle modalità di rinuncia all'aumento del canone, quale condizione per l'esercizio dell'opzione stessa.

A tale riguardo, l'Amministrazione finanziaria, innanzitutto, ricorda che, per i redditi fondiari derivanti dalla locazione di fabbricati abitativi e delle relative pertinenze, il contribuente può scegliere il cd. regime della "cedolare secca", il quale prevede una tassazione sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle imposte di registro e bollo dovute sul contratto di locazione.

L'opzione per l'applicazione del regime in parola deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione oppure, per le annualità successive, entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno (vale a dire entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

A seguito delle recenti modifiche introdotte all'art. 3, comma 3, del D.lgs. n. 23 del 2011, l'Agenzia delle entrate chiarisce che l'omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto - che deve essere manifestata entro il termine di versamento dell'imposta di registro - non comporta la revoca dell'opzione già esercitata, se il contribuente tiene un comportamento coerente con la volontà di mantenere l'opzione per tale regime, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nello specifico quadro della dichiarazione dei redditi.

L'Agenzia precisa, quindi, che, in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell'evento, è prevista la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con un ritardo non superiore a trenta giorni.

A tale sanzione, ad avviso dell'Amministrazione finanziaria, è comunque applicabile la disciplina del ravvedimento operoso e, dunque, ai fini del calcolo della sanzione, occorre tener conto del momento in cui viene sanato l'inadempimento.

Pertanto, alla sanzione base di 50 euro oppure di 100 euro, a seconda di quando avviene la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca, la sanzione è ridotta in base alle percentuali previste dall'istituto del ravvedimento.

Riguardo alle modalità di rinuncia all'aumento del canone, quale condizione per l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca, l'Agenzia delle entrate ricorda che, ai fini dell'efficacia dell'opzione, la rinuncia all'aumento del canone per l'intera durata del contratto deve essere comunicata al conduttore, tramite raccomandata, prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all'aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso e, quindi, nel caso di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all'aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso.

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