La continua espansione del settore extralberghiero richiede di riqualificare dal punto di vista normativo la regolamentazione di queste strutture, dato anche il problema fondamentale delle forme di abusivismo e della effettiva conformità degli immobili locati ad uso turistico. 

Partendo da questo assunto l’associazione “Trentino Appartamenti” si è mobilitata in rappresentanza della categoria per promuovere l’importanza dell’associazionismo, per condividere varie problematiche e per rappresentare alle Istituzioni le esigenze del settore anche attraverso la partecipazione attiva ai tavoli di lavoro dove vengono discusse le problematiche comuni e quelle inerenti agli alloggi turistici. 

Trentino Appartamenti si propone di offrire al territorio appartamenti certificati che rispondano a requisiti dimensionali, strutturali, igienico-sanitari, come previsto dalla normativa provinciale e dai regolamenti edilizi comunali. È importante che il turista sia a conoscenza del fatto che esiste un’associazione che si attiva per offrire al territorio unità abitative rispondenti a tutti i requisiti di legge e ad infondere agli ospiti oltre alla familiarità anche un senso di sicurezza. La nostra associazione offre a tutti gli associati assistenza di qualità ed un efficiente supporto sia sindacale che tecnico. Ai soci è rilasciata un’attestazione da esporre all’interno dei locali in cui si esplicita il codice identificativo provinciale unitamente al fatto che l’Associazione Trentino Appartamenti è nata con lo scopo di tutelare e favorire gli interessi morali, sociali ed economici dei proprietari di alloggi turistici. 

Con il presidente Maurizio Osti elenchiamo le principali caratteristiche e novità del settore.

Cosa sono gli affitti brevi

Sono gli affitti di durata uguale o inferiore ai 30 giorni. Il termine va considerato per ogni singolo contratto; se la durata delle locazioni che avvengono in un anno tra le stesse parti supera i 30 giorni, occorre provvedere agli adempimenti collegati alla registrazione del contratto. Il titolare, che si tratti di proprietario, comodatario o sublocatore, deve essere una persona fisica (cioè al di fuori della sfera imprenditoriale). Per quanto concerne invece le modalità, la persona fisica può agire direttamente o tramite intermediari immobiliari o attraverso piattaforme telematiche che favoriscano l’incontro tra domanda e offerta. La normativa contempla anche la possibilità di inserire nell’offerta di locazione breve servizi quali la pulizia dei locali e/o la fornitura di biancheria il cui ricavato, se non considerato separatamente, verrà assoggettato allo stesso regime fiscale previsto per le locazioni brevi.

CIN e Banca dati unica nazionale sugli affitti brevi

Il Ministero del Turismo si prefigge di far dialogare tra loro i dati già presenti sulle singole piattaforme delle Regioni. A partire da settembre (se la tempistica comunicata da Roma sarà rispettata) ogni unità immobiliare sarà contrassegnata da un univoco Cin - Codice identificativo nazionale - che dovrà essere posizionato in modo visibile all’esterno dello stabile in cui è collocata la struttura oggetto di locazione breve. Il codice dovrà sempre essere citato negli annunci di locazione pubblicati e/o comunicati sia dalle persone fisiche locatrici sia dagli eventuali soggetti che esercitino attività di intermediazione immobiliare e/o di gestione di portali telematici, per loro conto. Sono previste sanzioni per chi proponga in locazione breve un immobile sprovvisto di Cin, per chi non indichi il codice attribuito negli annunci di locazione, per le unità immobiliari poste in locazione prive dei requisiti di sicurezza già descritti e infine per gli esercenti attività in forma imprenditoriale che non abbiano richiesto la Scia per intraprendere l’attività. Le informazioni contenute nella banca dati riguardano, tra l’altro, tipologia di alloggio, ubicazione, capacità ricettiva, soggetto che esercita l’attività ricettiva, codice identificativo regionale o codice alfanumerico univoco.

Cedolare secca

Dal 2024 l’aliquota di tassazione al 21% vale solo per il primo immobile che il locatore dovrà indicare specificamente nella propria dichiarazione dei redditi. L’aliquota passa dal 21% al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi. Le imprese, comprese quelle individuali, non possono aderire al regime di tassazione della cedolare secca. I portali di prenotazione sono obbligati ad applicare una trattenuta, che rimane del 21%, sui corrispettivi incassati per loro tramite. Ciò significa che la trattenuta effettuata dai soggetti intermediari sarà, sempre ed in ogni caso, effettuata a titolo di acconto. La convenienza della cedolare secca si calcola confrontando due risultati: l’ammontare che si dovrebbe pagare applicando ipoteticamente la cedolare secca e l’ammontare che invece si dovrebbe pagare applicando l’IRPEF ordinaria. A seconda del risultato, potrebbe convenire l’uno o l’altro regime fiscale. Inoltre, va tenuto presente che, nel caso di scelta della cedolare secca, se da una parte il reddito da locazione viene escluso dal reddito complessivo, dall’altra parte non vi possono però essere applicate alcune deduzioni o detrazioni. Pertanto, in astratto, ai contribuenti rientranti nella “no tax area” potrebbe non convenire la scelta della cedolare secca, mentre per i contribuenti con redditi elevati l’opzione della cedolare secca potrebbe rappresentare un’ottima scelta. 

Estintori e rilevatori gas

Quando entreranno in vigore i decreti attuativi tutte le unità immobiliari dovranno essere “dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano”.

I Rivelatori di gas hanno la funzione di individuare la presenza di concentrazioni di gas nell’aria che potrebbero essere pericolose. Sono dotati di sensori che, al raggiungimento di un determinato livello di gas, attivano un segnale acustico e visivo, allertando così gli inquilini del pericolo imminente. La loro installazione non comporta spese eccessive né interventi complessi sugli impianti esistenti.

Gli Estintori portatili devono essere a norma, quindi omologati e sottoposti a verifiche e controlli periodici da parte di personale esperto e qualificato. 

Prevenzione e gestione emergenze 

Gli ospiti delle abitazioni date in locazione per finalità turistiche devono osservare le precauzioni e i divieti individuati dall’amministratore e conoscere quali sono le azioni da seguire in caso di emergenza. Devono, sapere quali numeri chiamare in caso di emergenza e quali informazioni fornire per consentire un efficace soccorso. Se gli ospiti hanno limitate capacità motorie bisognerà istruirli su cosa, in merito, prevedono le indicazioni sulla gestione inclusiva dell’emergenza. Dunque, il locatore deve informare gli ospiti occasionali sulle procedure di emergenza da seguire in caso d’incendio e sulle misure antincendio preventive da osservare.

Privacy degli ospiti

Dal 30 Aprile Airbnb ha vietato, a livello globale, l’uso di telecamere di sorveglianza all’interno degli alloggi. Fino ad oggi, era consentito l’uso di telecamere di sorveglianza interne nelle aree comuni degli alloggi, come corridoi e soggiorni, purché fossero ben dichiarate nella pagina dell’annuncio prima della prenotazione, visibili chiaramente e che non fossero mai posizionate in spazi come le camere da letto e i bagni.